【上半年】房地产行业最新观点及1-11月数据跟踪:重视明年上半年房地产下游机会,房地产股票仍决定于利率周期

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    房地产行业最新观点及1-11月数据跟踪:重视明年上半年房地产下游机会,房地产股票仍决定于利率周期

11月销量单月同比降幅扩大至-5.1%,已连续3个月负增长;本轮周期受“货币化补贴”外力影响,不同能级城市销量同步性下降,三四线表现更为滞后,导致全局销量底部意义下降,更应关注结构数据,目前一/二线销量均已驻底回升,三四线销量或仍有2个季度左右的调整,并带动全局销量于明年年中二次探底,之后企稳复苏;未来政策将适应宏观经济变化和行业市场形势呈“交易舞步”式改善,难有“全局性”的政策转向,所以回归利率周期,放弃政策博弈是有效的获得超额收益的方法;融360高频数据显示部分城市按揭利率已出现改善,这即是对行业政策改善的映射;明确看好行业beta下超额收益,不要去博弈政策大宽松,博弈一般就是短期高点,而要敢于在合适估值时候买入然后等待政策微调的逐步发酵。 11月房地产名义投资单月同比有所回升,料拿地费用对投资支撑作用短期仍较明显,建安投资则或有小幅反弹,但趋势上看投资仍将平缓下行,预计今年全年约为9.5%,明年全年或降至小个位数; 全国新开工面积今年来维持较高位主要得益于三四线城市的滞后补库存,但随着三四线补库存的放缓(贡献最大),或将拉动全国新开工趋势下行,在低库存托底下,预计新开工明年全年降至小个位数;对应2015年新开工触底后的趋势回升,竣工或明年上半年出现向上拐点; 房地产产业链上下游出现明显分化,和去年五月的供不应求相比,目前上游周期行业已发生180度扭转,或存在一定风险,下游因无供给侧改革基本反映了房地产行业的变化,明年年中或迎基本面修复。 行业资金链17年来趋势性收紧,18年上半年有所改善,但8月以来因资金来源回落较投资更快,又呈收紧(11月为139:100),但仍位于安全水平,远高于警戒线(130:100);当前房企整体资金链水平可控,行业整体性风险或不大,因资金链问题带来全局主动降价的概率不高,近期部分地区降价现象随量缩而变,更多在于短期调控政策对于交易的压制以及变相提高的交易门槛;。 70城房价同比于17q1见顶后趋势性回落,但今年3季度以来出现明显反弹,这或在政策从“限”价变“稳”价之后,部分高价地项目进入市场交易所致,料全局房价往后仍有1-2个季度补跌,需明白的是,这是前期价格上涨后的小周期调整,而并非趋势性失速下调。